Строителството може да започне само след издаване на разрешение за строеж от съответната общинска администрация. Първата предпоставка е парцелът да е урегулиран (да попада в одобрен подробен устройствен план) – иначе няма как да получите разрешение. На този етап често се изисква виза за проектиране от главния архитект, която се издава в срок (по закон 14 дни от подаването на заявлението). Визата гарантира, че имотът има правилните параметри (намира се в регулация) и дава технически указания за бъдещия проект.
След получаването на визата проектантите изготвят инвестиционен проект (архитектурни и инженерни чертежи). Обектът се проектира в съответствие с устройствените норми и изисквания. Проектът трябва да премине оценка за съответствие с существените изисквания към строежите (ОСИП) – тази експертиза се извършва в 30-дневен срок от подаване на необходимите документи. При необходимост се получават още становища и съгласувания от институции като регионалните инспекции за околна среда (ОВОС), противопожарната служба и други според характера на обекта. Инвестиционният проект се внася за окончателно одобрение пред главния архитект, който преценява дали е в съответствие с плана и процедурите (това приключва най-често в рамките на до месец).
Документи за подаване на заявлението за издаване на Разрешение за строеж:
След пълното изготвяне на проектната документация, възложителят подава Заявление за разрешение за строеж до дирекцията „Архитектура” на общината. Към него задължително се прилагат следните документи:
-
Документ за собственост (на имота или право на строеж) – удостоверява качеството на възложителя.
-
Виза за проектиране, ако е необходима – издадена по-рано от главния архитект (виж горе).
-
Инвестиционен проект – три екземпляра от одобрения архитектурно-строителен проект на хартиен и електронен носител.
-
Оценка за съответствието (ОСИП) на инвестиционния проект – изисква се за всички, освен малки ниско етажни сгради (6-та категория).
-
Становище от пожарната – необходимо при първа и втора категория строеж (големи обществени или промишлени сгради).
-
Решение по екологична оценка (ОВОС) – ако обектът е подложен на оценка по Закона за опазване на околната среда. (Алтернативно – документ, че ОВОС не е необходим.).
-
Предварителни договори със специалистите по инфраструктура – за присъединяване на сградата към водопровод, канализация, енергия и др. мрежи.
-
Специални разрешителни – по специални закони, ако са нужни (например за строеж в защитена зона, за водовземане от частен източник, за пътища и др.).
-
Разрешение за премахване на дървета – от общинските органи по озеленяване (ако строежът засяга дървесна растителност).
-
Копие от платени такси – удостоверява заплатената държавна такса за издаване на разрешение (съгласно ЗУТ и местните наредби).
Институции: Главният архитект на общината (или районната архитектура) издава визата и разрешението за строеж. Противопожарната служба и РИОСВ са сред органите, които издават положителни становища (ако са необходими). Водоснабдителни, енергийни и други дружества издават договорите за присъединяване. Специални ведомства (например АПИ при пътища) се консултират допълнително.
Срокове и валидност
По закон разрешението за строеж се издава в кратък срок – например в София срокът е 7 дни от регистрирането на заявлението. В други общини може да бъде до 2 седмици (14 дни). Важно е да знаете, че разрешението е със срок: ако не започнете строителството в 3-годишен срок след издаването му, то губи правно действие. Затова е препоръчително да се планира добре и да не оставяте документа твърде дълго без действие. След получаване на разрешението строежът може да започне – но без него строежът е незаконен и може да бъде разрушен за сметка на собственика. Затова следете дали всички документи са изрядни и изпълнете всички условия. Ако процесът се забави, много общини предлагат проследяване на статуса по електронен път или чрез общински портал.
Практични съвети и предупреждения
-
Проверете собствеността и статута на имота: Уверете се, че имате чисти документи за собственост и че имотът е регулация. Ако не е – ще трябва първо да се направи подробен устройствен план (ПУП). (Повече за процедурата по вкарване на имот в регулация може да прочетете в статията ни "Вкарване на парцел в регулация: стъпки, срокове и цени през 2025г.)
-
Ангажирайте професионалисти: Процедурата е сложна – ползвайте архитект и инженер-конструктор с опит в инвестиционното проектиране. Те ще подсигурят, че проектът отговаря на нормативите и ще подготвят всички необходими документи.
-
Старт на процедурата: Подготовката на проектите и съгласуванията може да отнеме месеци. По-добре започнете възможно най-рано (особено ако се изисква ОВОС или изкупуване/отчуждение на имоти).
-
Следете сроковете: След подаване на документите имате право да получите информация за статуса. При закъснение (над законовия срок) можете да сезирате административен контрол или да се жалвате официално.
-
Внимавайте за законови промени: Законовата рамка може да се променя (напр. нови изисквания за устойчивост или електронно заявление), затова ползвайте актуална информация от държавни източници.
Следвайки всички стъпки и събирайки точните документи според разпоредбите, ще ускорите процеса и ще избегнете санкции. Без разрешение не започвайте строителство – незаконният строеж води до глоба и събаряне на обекта, което винаги е много по-скъпо от спазването на закона.
Статията има информативен характер и не представлява правен, финансов или инвестиционен съвет.
За конкретен казус е препоръчителна консултация със съответния специалист или компетентен орган.
Процедурите, сроковете и таксите могат да варират според общината, устройствената зона и статута на имота.
ВИЖ ОЩЕ ПО ТЕМАТА:
Парцел мечта или капан? Как да изберем терен за къща без изненад
Разрешение за строеж и свързване към ток и вода – финалните стъпки към дома
"Вкарване на парцел в регулация: стъпки, срокове и цени през 2025г.
Източници: Актуални изисквания от Закона за устройство на територията (ЗУТ) и практическо ръководство за издаване на разрешение за строеж, информация от общински администрация Софияnag.sofia.bg и официални съобщения по темата.